ב"ה
מהי משכנתא ומהותה?
באופן הבסיסי ביותר ניתן לומר כי משכנתא הינה משכון של מקרקעין, בהתאם להוראות האמורות בחוק המקרקעין. אם כן, הרי שמדובר בזכות ישירה ולא בזכות עקיפה, אלא בדומה לזכות בעלי המקרקעין או בעלי זכות השכירות (חכירה מרשות מקרקעי ישראל) לפי העניין.
המשכנתא מהווה שיעבוד מקרקעין כערובה לחיוב כספי/אחר ובד"כ היא מבטיחה הלוואה הניתנת לצורך רכישת נכס מקרקעין מכל הסוגים (קרקע, בית מגורים, נכס מסחרי וכיוצ"ב). אם כך, מדובר בשיעבוד קנייני (ולא חוזי).
מהו המקור למשכנתא ומהיכן ביטוי זה התרגש לעולם?
עפ"י עדויות הסטוריות, מקורה של המשכנתא הינה במשפט הרומאי העתיק. לפני החלת החוק הישראלי על מדינת ישראל דיני המשכנתא נשאבו מהוראות "המג'לה" שחלו על המדינה עוד בזמן השלטון התורכי והמשיכו עד לחקיקת חוק המקרקעין (מהמג'לה כולנו מכירים את המונח טאבו). ההוראות הכלליות של המג'לה מקורן במשפט המוסלמי ושאר מערכות הדינים שחלו באימפריה העותמנית.
מהן ההמלצות הנכונות ללקיחת משכנתא ומהם הדברים שנבחנים לצורך אישורה?
המוסד הפיננסי (הבנק) מבצע 2 בדיקות מקדימות טרם אישור ההלוואה. ראשית, מבוצעת בחינה כלכלית בדבר יכולת ההשתכרות וההחזר של הלווים. לאחר אישורם של הלווים מבחינה פיננסית, הבנק יספק להם "אישור עקרוני לנטילת משכנתא".
יש להדגיש, כי האישור העקרוני ניתן לקונים אך לא לנכס נשוא ההמשכנתא. לפיכך, הבדיקה השנייה הינה בדיקה משפטית שמבוצעת ע"י המחלקה המשפטית של הבנק בעזרתו האדיבה של שמאי מקרקעין אשר עורך שומה ובה מפרט את מבנה הזכויות במקרקעין, מידע תכנוני, התאמות של הנכס הבנוי להיתר הבנייה, בחינת זכויות צד ג' ועוד. רק לאחר האישור המשפטי ניתן לקבל את כספי המשכנתא בהתאם להוראות ההסכם.
לאור כל האמור, מומלץ להעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין בקיא לצורך בחינת הנכס טרם החתימה על הסכם רכישה. שכן, לעתים הקונים מתחייבים לשלם על הנכס אף אם הבנק לא יאשר להם משכנתא! לעניין זה יובהר, כי השמאי מטעם הבנק מגיע, בד"כ, לאחר חתימת ההסכם ובשלב זה הרוכשים כבר התחייבו לרכוש את הנכס תוך שהם מסתכנים באי אישורה של ההלוואה. עורכי דין מיומנים דואגים לקבל את האישור טרם חתימת הצדדים ו/או קובעים הוראות מתאימות בהסכם שיתגברו על מקרים כגון דא.
יובהר, כותב מאמר זה דן בכל העניינים המשפטיים הכרוכים במשכנתא ולא בכדאיותה הכלכלית. לצורך כך, מומלץ לשכור שירותיו של יועץ למשכנתאות/כלכלן לצורך בחינת הרכב הריביות וכיוצ"ב. לא אחת נתקלתי במקרים של נטילת משכנתא חדשה ו/או מחזור משכנתא שתוכננו על ידי יועץ למשכנתאות ובכך נחסכו ללווים עלויות רבות.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי וכל המסתמך על האמור עושה זאת על דעתו ועל אחריותו. אין באמור תחליף לייעוץ פרטני עם עו"ד הבקיא בתחום.
אנו רואים במקצועיות, מצוינות, אדיבות ובמתן מענה מהיר וליווי צמוד באשר לכל צרכי לקוחותינו, ערכים עליונים.
